Kawa-Law通信

2014.02.14更新

 結婚して20年以上経った夫婦が、一方が所有していた居住用不動産を他方に贈与する場合(または、居住用不動産を取得するための金銭を贈与した場合)、基礎控除の110万円に加えて、最高2000万円までの控除が受けられる(贈与税がかからない)という特例があるのを、ご存知の方は多いかと思います。
 詳しくは、 ↓ 
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

 不動産を贈与するには、所有権移転登記が必要ですが、登記申請自体はそれほど難しいものではないので、ご相談をいただければ、ご夫婦双方に面談の上、登記申請に必要な書類一切を作成させていただいております。
 但し、この特例の申請を受けるためには、翌年3月15日までに贈与税の確定申告が必要です。

 昨年も何件か、居住用不動産の贈与に関する依頼を受けましたが、確定申告の時期になりましたので、それらの方々については、贈与税の確定申告書を作成の上、お送りしています。

 登記は司法書士、税金は税理士、と考えてしまいがちになるのですが、我々弁護士も、登記申請や税務申告を取り扱うことが認められています。今後も、自分自身で処理できる案件については、積極的に関わっていきたいと考えています。

投稿者: 川口法律事務所

2014.02.05更新

 大雪による新幹線の遅れを気に懸けながら、東京に出張に行ってきました。

 遠方に住んでいる地主さんから土地を借りて自宅を建て、長いこと地代を支払ってきたが、自宅を建て替える機会に底地を買い取りたいという依頼を受け、交渉していたところ、地主さんとの間で交渉がまとまったので、お忙しい依頼者に代わって、私が東京まで出向いて売買契約を締結し、代金の支払いも同時に行うことになったのです。

 都内の銀行の支店で地主さんに会い、売買契約を締結して代金を支払い、所有権移転登記に必要な書類を確認して、委任状に署名捺印をいただいたら、そのまま新幹線でとんぼ返り。法務局へ書類を持ち込んで、その日のうちに所有権移転登記の申請を済ませました。

 登記が必要な事案は、登記申請だけ司法書士さんに任せる場合が多いのですが、今回は、遠方だったのと、現金決済でローンを組まなくてよいので抵当権設定登記の必要がなかったため、登記申請まで自分で行うことにしました。

 久々の東京、立ち寄りたい所もあり、お土産を期待する家族にも申し訳なかったのですが、そこは業務優先。滞在2時間で再び、帰りの新幹線の車中の人となったのでした。

投稿者: 川口法律事務所

2014.01.23更新

 古いテナントビルをお持ちの大家さんから、ビルと敷地を不動産業者に売却したいが、テナントが建物の明け渡しに同意してくれない、という相談を受けました。

 若いころ、一念発起して銀行から融資を受けてビルを建て、以来四十数年。何度か融資を受けては改装を繰り返してきたが、ビルも老朽化し、大家さんも年老いて跡継ぎがいないので、そろそろ事業を手仕舞いして、銀行に借金を返済し、静かに余生を送りたいということでした。

 このような場合、借地借家法28条は、賃貸人自身が建物を使用する必要があるなど「正当の事由」があれば、建物の賃貸借契約の継続を拒否できると定めていますが、「正当の事由」の判断においては、「建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合」、すなわち、いわゆる立退料の支払いを申し出た場合の金額についても、考慮の対象となると定めています。

 大家さんにはなかなか痛い、経済的な負担となりますが、立ち退きに難色を示しているテナントに対しては、近隣で同じような物件を賃借した場合に、移転、開業に要する費用を考慮し、適正な立退料を提示する必要があるとお伝えし、買主の不動産業者や、融資先の銀行との間で、資金計画を練り直すよう助言しました。

 当事務所では、テナントビルや借地、借家の明け渡しに関するご相談も取り扱っています。
 感情的に難しくならないうちに、賃借人の立場も考慮して、明け渡しの条件を提示することが肝要です。
 どうかお気軽にご相談ください。

投稿者: 川口法律事務所

2013.07.27更新

 以前に、「家賃滞納が増えている」という記事を書いたところ、個人で月極の駐車場を経営しておられる方から、駐車場の賃料の滞納について、お問い合わせをいただきました。
 実は、依頼者にとっても、弁護士にとっても、非常にコストパフォーマンスの悪い依頼が、駐車場の明け渡しです。

 駐車場の場合、一区画の賃料が月額数千円から、多くとも数万円程度なので、保証金もわずかで、連帯保証人が付いていない場合がほとんどです。契約書の内容も比較的シンプルで、契約者の連絡先すら、きちんと把握できていない場合が少なくありません。
 滞納が始まってから契約書に記載の住所を訪ねてみたが、既に転居しており、契約時に聞いていた携帯電話も番号が変わっていて、連絡方法がない、駐まっている車両は車検が切れていて、しばらく動いた形跡がない、というような状況になって、困り果てて相談に見えられるケースがあります。

 駐車している車両の登録事項のほか、住民票の移動状況や、以前に聞いていた携帯電話の契約時の住所等を調査して契約者と連絡を取り、何とか車両を移動するように要請するのですが、そのような事例の何割かは、考えられる方法での調査を尽くしても、契約者の行方がわかりません。
 その場合、まずは裁判所に「公示催告」を申し立てて、駐車場の賃貸借契約を解除した後、土地明け渡しの裁判を提起しなければなりません。相手方が行方不明でも、裁判は「公示送達」によって進めることができますが、勝訴判決をもらっても、相手方がいないのですから、強制執行を申し立てて車両を撤去するしか、方法がありません。
 調査に着手してから、車両の撤去が完了するまで、半年近くかかるケースも、珍しくありません。

 冒頭に、「非常にコストパフォーマンスが悪い」と書きましたが、土地所有者にしてみれば、行方不明者から滞納賃料を回収することはできませんし、車両を撤去しなければ、新たな契約をすることもできません。撤去した車両を廃車にする費用も、自己負担するしかありません。
 弁護士にとっても、何年かおきに必ず遭遇するご依頼で、法的に難しい問題があるわけではありませんが、やたらと手続きが複雑で、時間と手間がかかるのです。しかも、車両が撤去できたからといって、巨額の利益が転がり込んでくるわけではないので、多額のご負担をお願いするわけにもいきません。

 ガレージ代の滞納が続き、契約者と連絡が取れなくなっている場合は、早めに弁護士に相談されることをお勧めいたします。

 当事務所では、ガレージ代や家賃の滞納による明け渡しのご相談を、随時承っています。

 ガレージの明け渡しに関する着手金は一律5万円(消費税別途)
終了時の報酬は別途です。
 営業物件や、その他の土地の明け渡しに関する費用については、お問い合わせください。

投稿者: 川口法律事務所

2013.06.08更新

 相変わらず厳しい経済事情を反映して、家賃滞納の相談を受けることが多くなっています。

 家賃は固定費ですから、何らかの事情で収入が減ってしまっても、毎月同じ金額を支払い続けなければなりません。しかし、クレジットカードや銀行からの借り入れのように、厳しく督促されることは少ないので、生活費が乏しくなるとつい後回し、ということになってしまいかねません。そうすると、次の月に2ヶ月分をまとめて支払うということは、実際はかなり難しいので、滞納は解消されないまま、金額が次第に増えていくことになります。

 もちろん、家賃の不払いが生じた時のために、敷金や保証金を預かっているのですが、最近は敷金や保証金の相場も下がり気味であり、賃料の2ヶ月分程度しか預かっていないこともよくあります。
 督促しているだけではどうしようもないということで相談に見えられた時には、半年分くらいの滞納が積み上がっているということも、珍しくはありません。
 やむを得ず、訴訟を提起して明け渡しを求めることになっても、判決まで3、4ヶ月、強制執行に1ヶ月程度かかるとすると、その期間の分も含めて、1年近く家賃が入ってこない上に、様々な出費を覚悟せざるを得ないということになりかねません。

 1ヶ月分の家賃を滞納したからと言って、賃貸借契約を解除して明け渡しを求めることはできませんし、無断で部屋の鍵を交換したりという、いわゆる「追い出し屋」のようなことはもってのほかですが、滞納が増えていく傾向にあると思われるなら、早めに弁護士に相談されることをお勧めいたします。

 当事務所では、家賃やガレージ代の滞納による明け渡しのご相談を、随時承っています。

 着手金は、居住用家屋の場合、賃料及び共益費等の合計額の1ヶ月分
終了時の報酬は別途です。
 営業物件や、ガレージその他の土地の明け渡しに関する費用については、お問い合わせください。

投稿者: 川口法律事務所

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